Травень 29, 2017

Успішні інвестиції в нерухомість Великобританії

травень 23, 2013    Будівництво та нерухомістьРаспечатать эту статью

Успішні інвестиції в нерухомість Великобританії

Поради приватним інвесторам

Для українських інвесторів Великобританія цікава з кількох причин. По-перше, це одна з найближчих країн, в якій говорять мовою, знайомому багатьом ще зі школи. По-друге, умови ведення бізнесу в цій країні досить безпечні. По-третє, ця країна, яка не є учасником єврозони, намагається захистити себе від нахлинула на Європу хвилі кризи.

Але найголовнішою причиною, чому наші інвестори прагнуть потрапити до Великобританії, є те, що ринок нерухомості, будучи повністю інтегрованим в економіку, та до того ж добре структурованим, дає інвесторам багато нових можливостей. Ринок Великобританії досить динамічним. Чого тільки вартий той факт, що середньостатистична сім’я в цій країні може переїжджати раз на три роки, тим самим поліпшуючи свої житлові умови. Оренда житла тут є справою тимчасовим, і всі роблять перший крок, набуваючи власне житло.

Більше того, ринок Великобританії зумів витримати кризу, уникнувши при цьому, на відміну від США, масових дефолтів у сфері іпотечних кредитів. А Лондон і південний схід країни на зразок всього цього і не пережили.

Мені дуже часто ставлять запитання про те, чи цікаво інвестувати в неджвіжімость цієї країни, на що я завжди відповідаю, що успіх у цій справі залежить тільки від розуміння, що потрібно купувати і яким чином. Дам кілька порад у цьому питанні.

Хочете купити – готуйте готівку

Якщо ви хочете придбати нерухомість, пам’ятайте, що продавці, як правило, віддають перевагу тим, хто готовий розплатитися готівкою (cash buyer), а не «фінансово підготовленим». Саме поняття finance arranged увазі всього лише, що кредит обговорений з банком, але це не гарантує, що гроші надійдуть відразу після завершення угоди.
Тому ті, у кого є готівка для оплати можуть отримати 5% знижки, завдяки визначеності, готовності оплатити покупку відразу після її оформлення. А якщо надалі ринок буде рости, то це знижка тільки примножить доходи інвестора. А надалі можна оформити досить вигідний кредит на нерухомість.

Шукайте «безкомпромісне» житло

Власники чималої суми готівкою або, як їх називають, ідеальні покупці, можуть витратити більше часу на пошук більш вигідного для них варіанту інвестицій. А переглянувши, наприклад, 30 об’єктів, вибрати тільки три з них – такий собі «безкомпромісний» варіант. Слід зауважити, що таких інвесторів досить багато на ринку, тому виникає конкуренція – є за що боротися. Як правило, коли у Великобританії типове житло (приміщення з двома спальнями) падає в ціні, то «безкомпромісне» тільки зростає.

Дуже складно дати конкретне визначення для такого типу житла, адже у Великобританії більшість будинків в основному індивідуальні. Краще провести порівняльний аналіз. Наприклад, є житло, у якого тільки позитивні характеристики. Але часто покупці висувають особливі вимоги: щоб поруч проходила гілка метро, ??щоб був вид на парк, але тільки на верхівки дерев, щоб коридори били довгі і т. д. Якщо об’єкт влаштовує покупця за всіма вимогами, то його можна назвати «безкомпромісним», а його покупка є досить вигідним вкладенням для інвестора, при чому як на середній термін, так і на більш тривалий. З 2008 року такі «ідеальні дому» виросли в ціні на 10-15%, при цьому на 8% впали ціни на середньостатистичні житлові приміщення. Ці показники стосуються в основному Лондона і прилеглих до нього графств.

Купити, щоб продати

Зараз у Великобританії дуже поширеним стало купувати нерухомість через аукціон. Це досить вигідне вкладення, особливо, якщо банк вилучив його за несплату по іпотеці. При чому особливого клопоту при оформленні угоди не буде, якщо продавець – фізична особа.

Припустимо, що ви придбали на аукціоні об’єкт вартістю ? 500 000, при цьому на ремонт ви витратили ? 100 000, а тепер хочете отримати за нього ? 700000, в крайньому випадку, ? 650000. Для британських інвесторів це цілком звичний розрахунок, але не для російських. Справа в тому, що росіяни, купивши будинок, не зможуть вкластися в ? 100 000 на його ремонт, так як звикли вимагати від ремонтно-будівельних робіт високих стандартів. Для британців ж головним критерієм якості ремонту є його дешевизна. У них навіть існує жарт, що всі будинки в Британії фарбують однією фарбою «Магнолія» кремового кольору, і міняти нічого не збираються.

Тому проекти інвестицій «buy-to-let», тобто купити житло, щоб надалі його продати або здавати в оренду, успішні тільки за умови, якщо ви приймете всі правила гри. І тільки відмовившись від своїх уявлень про якість і ціну, можна конкурувати на британському ринку нерухомості.

Звичайно ж, вкладення в нерухомість Великобританії не дадуть можливості отримати посвідку на проживання в цій країні. Але іноді наявність власного житла відіграє ключову роль у питанні громадянства. Наприклад, якщо здобувач перебував за межами країни довше, ніж дозволяє закон, то саме наявність постійного житла, в якому проживає його сім’я, може підтвердити серйозність його намірів жити в цій країні.

Інвесторам, які планують вкладати гроші в нерухомість у Великобританії, слід пам’ятати, що отримати відразу хороший дохід у них не вийде. Потрібно почекати зростання цін хоча б кілька років, щоб, враховуючи і ті 5% відсотків, про які говорилося спочатку, покрити витрати, в тому числі і на гербовий збір, який є одним з найвищих у всьому світі становить 5% від вартості того об’єкта , який купується.

Підіб’ємо підсумок: вирішивши інвестувати в нерухомість Великобританії, слід готувати готівку, шукати «безкомпромісні» варіанти, не поспішати купувати, щоб не наробити помилок. І не вірити чуткам, наприклад, про те, що зараз у Великобританії спостерігається наплив грецьких грошей у зв’язку з очікуваним дефолтом у Греції. (Або іншої країни з подібною ситуацією, як наприклад, Італія та Іспанія). Греки купують нерухомість, щоб надалі там жити. Нам же можна і не поспішати …

Мітки: , ,








<ul><li><strong>woo_ad_content</strong> - true</li><li><strong>woo_ad_content_adsense</strong> - <script async src=\"//pagead2.googlesyndication.com/pagead/js/adsbygoogle.js\"></script>
<!-- Предприниматель (В статье) -->
<ins class=\"adsbygoogle\"
     style=\"display:inline-block;width:468px;height:15px\"
     data-ad-client=\"ca-pub-3271531129434780\"
     data-ad-slot=\"1978583441\"></ins>
<script>
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
</script></li><li><strong>woo_ad_content_image</strong> - http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/29-restoran-bis.jpg</li><li><strong>woo_ad_content_url</strong> - http://predprinimatel.co.ua/entrepreneurship/practice/open-restaurant</li><li><strong>woo_ad_header</strong> - true</li><li><strong>woo_ad_header_code</strong> - <script async src=\"//pagead2.googlesyndication.com/pagead/js/adsbygoogle.js\"></script>
<!-- Предприниматель (Top) -->
<ins class=\"adsbygoogle\"
     style=\"display:inline-block;width:468px;height:60px\"
     data-ad-client=\"ca-pub-3271531129434780\"
     data-ad-slot=\"8025117049\"></ins>
<script>
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
</script></li><li><strong>woo_ad_header_image</strong> - http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/28-restoran-bis-s.jpg</li><li><strong>woo_ad_header_url</strong> - http://predprinimatel.co.ua/entrepreneurship/practice/open-restaurant</li><li><strong>woo_ad_leaderboard_f</strong> - true</li><li><strong>woo_ad_leaderboard_f_code</strong> - <object width=\"728\" height=\"90\" codebase=\"http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab#version=6,0,29,0\" classid=\"clsid:d27cdb6e-ae6d-11cf-96b8-444553540000\"><param value=\"/wp-content/woo_uploads/8-5-728x90a.swf\" name=\"movie\"><param value=\"high\" name=\"quality\"><embed width=\"728\" height=\"90\" type=\"application/x-shockwave-flash\" pluginspage=\"http://www.macromedia.com/go/getflashplayer\" quality=\"high\" bgcolor=\"#ffffff\" src=\"/wp-content/woo_uploads/8-5-728x90a.swf\"></object></li><li><strong>woo_ad_leaderboard_f_image</strong> - http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/8-5-728x90a.jpg</li><li><strong>woo_ad_leaderboard_f_url</strong> - http://artexmedia.com.ua</li><li><strong>woo_also_slider_enable</strong> - true</li><li><strong>woo_also_slider_image_dimentions_height</strong> - 115</li><li><strong>woo_alt_stylesheet</strong> - default.css</li><li><strong>woo_archive_page_image_height</strong> - 150</li><li><strong>woo_archive_page_image_width</strong> - 150</li><li><strong>woo_auto_img</strong> - true</li><li><strong>woo_cat_menu</strong> - true</li><li><strong>woo_contact_page_id</strong> - 1364</li><li><strong>woo_custom_css</strong> - </li><li><strong>woo_custom_favicon</strong> - http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/favicon.ico</li><li><strong>woo_excerpt_enable</strong> - true</li><li><strong>woo_featured_image_dimentions_height</strong> - 370</li><li><strong>woo_featured_sidebar_image_dimentions_height</strong> - 75</li><li><strong>woo_featured_tag</strong> - </li><li><strong>woo_featured_tag_amount</strong> - 5</li><li><strong>woo_feedburner_url</strong> - </li><li><strong>woo_google_analytics</strong> - </li><li><strong>woo_highlights_show</strong> - true</li><li><strong>woo_highlights_tag</strong> - prakticheskiy-sovet</li><li><strong>woo_highlights_tag_amount</strong> - 3</li><li><strong>woo_hightlights_image_dimentions_height</strong> - 75</li><li><strong>woo_logo</strong> - http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/32-30-logo.png</li><li><strong>woo_manual</strong> - http://www.woothemes.com/support/theme-documentation/the-journal/</li><li><strong>woo_nav_exclude</strong> - </li><li><strong>woo_recent_archives</strong> - #</li><li><strong>woo_resize</strong> - false</li><li><strong>woo_shortname</strong> - woo</li><li><strong>woo_single_post_image_height</strong> - 350</li><li><strong>woo_single_post_image_width</strong> - 293</li><li><strong>woo_slider_heading</strong> - Последние публикации</li><li><strong>woo_themename</strong> - The Journal</li><li><strong>woo_uploads</strong> - a:25:{i:0;s:65:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/33-favicon.gif";i:1;s:65:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/32-30-logo.png";i:2;s:65:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/31-30-logo.png";i:3;s:62:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/30-logo.png";i:4;s:70:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/29-restoran-bis.jpg";i:5;s:72:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/28-restoran-bis-s.jpg";i:6;s:72:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/27-restoran-bis-s.jpg";i:7;s:70:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/26-restoran-bis.jpg";i:8;s:70:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/25-restoran-bis.jpg";i:9;s:70:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/24-restoran-bis.jpg";i:10;s:70:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/23-restoran-bis.jpg";i:11;s:65:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/21-15-logo.png";i:12;s:65:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/18-favicon.gif";i:13;s:66:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/17-favicon2.gif";i:14;s:65:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/16-favicon.gif";i:15;s:62:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/15-logo.png";i:16;s:62:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/14-logo.png";i:17;s:62:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/13-logo.png";i:18;s:62:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/12-logo.png";i:19;s:62:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/11-logo.png";i:20;s:62:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/10-logo.png";i:21;s:61:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/9-logo.png";i:22;s:66:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/8-5-728x90a.jpg";i:23;s:66:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/8-5-728x90a.jpg";i:24;s:66:"http://predprinimatel.co.ua/wp-content/woo_uploads/8-5-728x90a.jpg";}</li></ul>